建て替えと住み替えはどっちが得？費用やメリットの違いを徹底比較

今ある家の老朽化が進むと、「建て替え」と「住み替え」のどちらを選ぶべきか悩みますよね。

愛着のある土地で暮らし続けたい気持ちと、新しい場所で心機一転したい気持ちの間で揺れ動く方も多いでしょう。

この二つの選択肢には、費用面や暮らしへの影響に大きな違いがあります。

それぞれの特徴を正しく理解し、ご自身の家族構成やライフプランに合った方法を見つけることが、後悔しない家づくりの第一歩です。

建て替えと住み替えの基本的な違いとは？

建て替えと住み替えの最も大きな違いは、「同じ土地に住み続けるか、別の土地へ移るか」という点です。

建て替えとは、現在の家を取り壊して同じ場所に新しい家を建てる方法で、住環境を変えずに理想の住まいを実現できます。

一方、住み替えとは現在の家を売却し、その資金で新しい土地や家、マンションを購入して引っ越す方法です。

費用のかかり方や手続きの流れ、工事中の生活など様々な面で違いがあるため、両者の特徴を比較しながら検討することが重要です。

【建て替えと住み替え、総額費用を徹底比較】

家を新しくする上で、最も気になるのが費用面ではないでしょうか。

建て替えと住み替えでは、必要となる費用の内訳が全く異なります。

どちらがお得になるかは、現在の家の状況や土地の価値、そして新しい住まいに何を求めるかによって変わってきます。

単純な建築費や物件価格だけでなく、解体費用や売却にかかる手数料なども含めた総額で比較し、無理のない予算を組むことが大切です。

ここでは、それぞれの費用内訳と相場を詳しく見ていきましょう。

建て替えで必要になる費用の内訳と相場

建て替えにかかる費用は、主に「解体費」「建築費」「諸費用」の3つに分けられます。

一般的な木造住宅の場合、解体費の相場は坪あたり4〜5万円程度です。

家の中心となる建築費は、依頼するハウスメーカーや工務店のグレード、設備の仕様によって大きく変動しますが、新潟県では坪あたり60万〜90万円が一つの目安とされています。

このほか、仮住まいの家賃や引越し代、登記費用、各種税金などの諸費用が建築費の10%ほど別途必要になるため、総額を把握しておくことが重要です。

住み替えで必要になる費用の内訳と相場

住み替えでは、「現在の家の売却費用」と「新しい家の購入費用」の両方が発生します。

売却時には、不動産会社に支払う仲介手数料（売却価格の3%+6万円+消費税が上限）や登記費用などが必要です。

新居の購入費用は、戸建てやマンションといった物件の種類や立地で大きく変わります。

物件価格に加えて、こちらも仲介手数料や登記費用、住宅ローン手数料、不動産取得税などの諸費用がかかります。

売却で得た資金を購入費用に充てることが一般的です。

結局どっちがお得？費用を抑えやすいケースを紹介

一概にどちらがお得とは言えませんが、費用を抑えやすいケースは存在します。

例えば、親から受け継いだ土地で住宅ローンの残債がない、または少ない場合は、土地購入費用がかからないため建て替えの方が総費用を抑えやすい傾向にあります。

一方、現在の家の売却価格が新居の購入予算を上回る可能性がある場合や、地価の高い都市部から郊外へ移る場合は、住み替えの方が自己資金の負担を軽くできる可能性があります。

現在の資産価値を把握することが判断の鍵となります。

不動産の売却・査定についてのご相談はこちら

【建て替え編】メリット・デメリットを生活目線で解説

建て替えを選ぶことは、今後の暮らしにどのような影響を与えるのでしょうか。

住み慣れた土地で理想の住まいを手に入れられるという大きな魅力がある一方で、工事期間中の生活など、乗り越えなければならない課題も存在します。

ここでは、建て替えがもたらすメリットとデメリットを、日々の生活という視点から具体的に解説していきます。

ご自身のライフスタイルと照らし合わせながら、じっくり考えてみましょう。

建て替えのメリット

建て替えの最大のメリットは、土地探しをすることなく、住み慣れた環境で理想の家をゼロからつくれる点にあります。

ここでは、建て替えがもたらす3つの主なメリットを詳しく見ていきましょう。

◆住み慣れた土地で暮らし続けられる安心感

長年暮らしてきた地域には、通い慣れたお店や病院、気軽に話せるご近所さんなど、お金には代えがたい価値があります。

建て替えなら、こうしたコミュニティや生活環境を一切変える必要がありません。

特に子育て世代にとっては学区を変えずに済み、将来の老後を考えても、慣れ親しんだ環境で暮らし続けられることは大きな精神的安心につながります。

周辺環境が変わらないため、新しい生活への順応にストレスを感じることも少ないでしょう。

◆家族の理想を反映した自由な家づくりが可能

建て替えは、間取りやデザイン、性能など、すべてを自由に決められるのが大きな魅力です。

「子ども部屋を増やしたい」「趣味に没頭できる書斎が欲しい」「将来のためにバリアフリーにしたい」といった、家族の夢や要望を反映した家づくりをすることが可能です。

建売住宅やマンションでは実現が難しい、ライフスタイルに合わせたオーダーメイドの住まいを手に入れられます。

今の家の不満点をすべて解消する、理想の家を設計できるでしょう。

◆土地探しにかかる時間と手間を省ける

住み替えの場合、新しい住まいと並行して土地探しも行う必要があり、希望のエリアや条件に合う土地が見つかるまで1年以上かかるケースも少なくありません。

建て替えでは、この土地探しのプロセスが一切不要です。

すでに土地があるため、すぐに建物の設計やプランニングに取りかかれます。

時間的にも精神的にも負担が大きく軽減され、その分のエネルギーを家づくりそのものに集中させることが可能です。

スムーズに計画を進めたい方には大きなメリットです。

建て替えのデメリット

建て替えには多くのメリットがある一方、注意すべきデメリットも存在します。

特に、工事期間中の仮住まいの問題は避けて通れません。

ここでは、主な3つのデメリットについて解説します。

◆仮住まいの手配と2度の引越しが必要になる

建て替え工事の間は、当然ながらその家に住むことはできません。

そのため、数ヶ月から半年ほどの期間、アパートやマンションなどの仮住まいを探して生活する必要があります。

仮住まい探しの手間はもちろん、家賃や敷金・礼金、そして現在の家から仮住まいへ、仮住まいから新居へと、合計2回の引越し費用と労力がかかります。

特にペットを飼っている場合や荷物が多い家庭では、物件探しが難航するケースもあるため、早めの準備が欠かせません。

◆法律の制限で今より家が狭くなる可能性も

家を建てる際には、建築基準法などの法律を守る必要があります。

現在の法律が、家を建てた当時よりも厳しくなっている場合、同じ敷地でも以前と同じ大きさの家を建てられない可能性があります。

例えば、家の前に接している道路の幅が狭い場合、敷地を後退させる「セットバック」が必要になったり、「建ぺい率」や「容積率」の制限によって、建てられる建物の面積が小さくなったりすることがあります。

事前に専門家への確認が必要です。

◆解体費用や登記費用など追加の出費が発生する

建て替えでは、新しい家の建築費用以外にも様々な費用がかかります。

まず、古い家を取り壊すための解体費用が必要です。

また、建物を新築すると、所有権保存登記や表示登記といった手続きが必要となり、そのための登記費用や司法書士への報酬が発生します。

その他にも、地盤調査の結果によっては地盤改良工事が必要になるなど、想定外の出費が重なる可能性も。

これらの追加費用を見込んでおかないと、全体の予算を大幅に超えてしまう恐れがあります。

【住み替え編】メリット・デメリットを生活目線で解説

住み替えは、土地も建物も一新し、全く新しい環境で再スタートを切る選択肢です。

ライフステージの変化に合わせて住む場所を選べる自由度の高さが魅力ですが、一方で「現在の家が希望通りに売れるか」といった不確実性も伴います。

ここでは、住み替えがもたらすメリットとデメリットを、生活への影響という観点から詳しく解説します。

現在の住まいや環境への不満を解消したいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

住み替えのメリット

住み替えの大きなメリットは、ライフスタイルの変化に合わせて、住まいの広さや立地を柔軟に選べる点です。

ここでは、住み替えが持つ3つの主なメリットをご紹介します。

◆家の売却益を新居の購入資金に充てられる

住み替えの最大のメリットは、現在の家を売却して得たお金を、新しい家の購入資金に充当できることです。

もし住宅ローンが残っていても、売却益で完済し、残った分を購入資金の頭金に回せます。

家の資産価値が高ければ、自己資金の持ち出しを最小限に抑えたり、予算を上げてより条件の良い物件を選んだりすることも可能になります。

現在の家がいくらで売れそうか、査定を依頼してみることから始めると良いでしょう。

不動産の査定依頼はこちら

 

◆ライフスタイルに合わせて住む場所を選べる

子どもの進学や独立、転勤、親との同居など、家族の状況は年月とともに変化します。

住み替えなら、その時々のライフスタイルに最適な住環境を選ぶことが可能です。

「子育てしやすい郊外の広い家」から「夫婦二人で暮らす都心の便利なマンション」へ、といった暮らし方の変更もできます。

また、老後を見据えて、病院やスーパーが近くにある平屋に移り住むなど、将来の生活を見据えた住まい選びができるのも大きな魅力です。

◆仮住まいが不要で引越しは1回で済む

建て替えと違い、住み替えは仮住まいを用意する必要がありません。

現在の家に住みながら新しい家を探し、売却と購入のタイミングをうまく調整すれば、引越しは1回で完了します。

仮住まいの家賃や2回分の引越し費用がかからないため、経済的な負担を軽減できます。

また、何度も荷造りや荷解きをする手間や、短い期間のために新しい環境に慣れなければならないといった精神的なストレスがない点も大きなメリットです。

住み替えのデメリット

住み替えは自由度の高い選択ですが、計画通りに進めるのが難しいという側面も持っています。

特に、現在の家に住みながら売却活動と新居探しを同時に進めるのは、タイミングの調整が非常に重要になります。

ここでは、住み替えを検討する上で知っておくべき3つのデメリットについて、具体的に見ていきましょう。

◆売却と購入のタイミング調整が難しい

住み替えで最も難しいのが、今の家の「売却」と新しい家の「購入」のタイミングを合わせることです。

先に家を売る「売り先行」は資金計画が立てやすいですが、買い手が見つかってから新居が決まらないと仮住まいが必要になります。

一方、先に新居を買う「買い先行」は気に入った物件を逃さずに済みますが、今の家が売れるまで住宅ローンが二重になるリスクがあります。

どちらも一長一短であり、5年先を見据えた計画性が必要です。

◆現在の家が希望通りに売れないリスクがある

住み替えの計画は、現在の家が売れることを前提としています。

しかし、家の状態や立地、不動産市場の動向によっては、想定していた価格で売れなかったり、買い手がなかなか見つからなかったりするリスクがあります。

売却価格が低いと、新居の購入に充てる資金が減ってしまい、予算の見直しや住宅ローンの増額が必要になるかもしれません。

売却が長引くと、気に入った購入物件を諦めざるを得ないケースも出てきます。

◆新しい住環境に慣れるまで時間がかかることも

住み慣れた土地を離れる住み替えでは、新しい環境に一から慣れる必要があります。

ご近所付き合いや地域のルール、スーパーや病院の場所など、生活のすべてが新しくなります。

特に長年同じ場所で暮らしてきた方にとっては、こうした環境の変化がストレスに感じることもあるでしょう。

新しいコミュニティに溶け込み、その土地での生活に心から馴染むまでには、人によっては1年以上かかることもあり、精神的な負担となる可能性があります。

【あなたはどっち？建て替え・住み替えの向き不向きを診断】

建て替えと住み替え、それぞれのメリット・デメリットを比較してきましたが、結局どちらが自分に合っているのか、迷ってしまう方も多いかもしれません。

最適な選択は、現在の土地や家への愛着、家族構成、資金計画、そして将来のライフプランによって異なります。

ここでは、これまでの情報を基に、どのような方が建て替えに、そしてどのような方が住み替えに向いているのか、それぞれの特徴をまとめました。

ご自身の状況と照らし合わせて、家づくりの方向性を考えてみましょう。

建て替えが向いている人の特徴

建て替えは、今の土地や周辺環境に満足している方におすすめです。

ご近所付き合いが良好で、子どもの学区を変えたくない、通勤に便利など、現在の立地に愛着があるなら、建て替えの満足度は高くなるでしょう。

また、間取りやデザインに強いこだわりがあり、ゼロから理想の家づくりをしたい方にも最適です。

住宅ローンの残債が少ない、もしくは完済している場合、土地購入費用がかからないため、資金計画の面でも建て替えが有利に進められます。

5年後、10年後もこの土地で暮らしていきたいという思いがあるのなら、建て替えを検討する価値は十分にあります。

住み替えが向いている人の特徴

現在の住環境に何らかの不満を抱えている方なら、住み替えが有力な選択肢となります。

「通勤時間が長い」「近所に商業施設がなくて不便」「子育てには向かない」といった悩みを、引っ越しによって根本から解決できます。

また、子どもの独立などで家族構成が変わり、今の家の広さが合わなくなった場合も、住み替えで最適なサイズの住まいを選ぶことが可能です。

現在の家の資産価値が高く、売却によって十分な利益が見込める場合も、住み替えをする良いタイミングと言えるでしょう。

【決断する前に！知っておくべき法律上の注意点】

建て替えを検討している場合、一つだけ絶対に確認しておかなければならないことがあります。

それは、「そもそも、その土地に家を建て替えることが法的に可能なのか」という点です。

建築に関するルールは年々変わっており、昔は問題なく建てられた土地でも、現在の法律では新しい家を建てられないケースが存在します。

もし、これを知らずに解体してしまうと、取り返しのつかないことになりかねません。

ここでは、建て替え前に必ず知っておきたい法律上の注意点を解説します。

そもそも建て替えられない？「再建築不可物件」

「再建築不可物件」とは、その名の通り、現在建っている家を取り壊してしまうと、新たに家を建てることができなくなる土地のことです。

建築基準法では、家を建てる敷地は「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」という接道義務が定められています。

この条件を満たしていない土地は再建築不可となり、建て替えができません。

ご自身の土地が該当するか不安な場合は、市役所の建築指導課などで確認することが可能です。

【建て替え・住み替えに関するよくある質問】

建て替えと住み替えを比較検討していると、費用や手続きなど、様々な疑問が浮かんでくるものです。

ここでは、多くの方が気になる住宅ローンや老後の暮らし、相談先といった質問について、簡潔にお答えします。

判断に迷ったときの参考にしてください。

Q. 建て替えと住み替え、住宅ローンはどう変わる？

A.建て替えでは、既存ローンの完済と新規ローンの借り入れが必要です。
住み替えでは、家の売却益を既存ローンの返済に充て、残債と新居の購入費用を合わせて新規ローンを組みます。

どちらも自己資金や諸費用が必要ですが、金融機関によっては建て替えローンやつなぎ融資といった専用商品も用意されているため、早めに相談してみましょう。

Q. 老後のためにはどちらがいい？

A.一概には言えませんが、生活環境の変化を避けたいなら建て替え、利便性を重視するなら住み替えが選択肢になります。

建て替えなら、住み慣れた環境でバリアフリーの家を建てられます。

一方、住み替えなら、病院や商業施設が近い、よりコンパクトで管理のしやすい住まいに移ることも可能です。

ご自身の健康状態や理想の暮らし方で判断しましょう。

Q. どちらにすべきか迷ったら誰に相談すればいい？

A.建て替えと住み替えでは専門家が異なります。

建て替えに心積もりがあるなら工務店やハウスメーカーへ、住み替えを考えているなら不動産会社への相談が基本です。

まだどちらにするか決めかねている場合は、建築と不動産仲介の両方を手掛けている会社に相談すると、両方の視点から最適なアドバイスをもらえます。

ハーバーハウスグループには、県内最大級の不動産会社「ハーバーエステート」があります。

土地や中古物件、新築の建売物件など、年間の取り扱い件数は2,000件以上。
自社独自の専任物件も数多く取り揃え、ハーバーハウスのお客様には、市場公開前の土地も優先的にご案内しておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

【まとめ】

建て替えと住み替えは、どちらも一長一短があり、どちらが正解ということはありません。

住み慣れた土地への愛着や、理想の家に対するこだわりが強いなら「建て替え」。

ライフステージの変化に合わせて住環境を最適化したい、現在の立地に不満があるなら「住み替え」が向いていると言えるでしょう。

最終的な判断を下す前には、それぞれの総額費用を算出し、ご自身のライフプランと照らし合わせることが不可欠です。

専門家の意見も参考にしながら、ご家族にとって最良の選択をしてください。